房企年报深读丨近百亿短债在从前，“白石洲”地主绿景中国临大考

21世纪经济报道新闻记者 吴抒颖 深圳市报道

屈指可数深圳市白石洲优质南段的绿景当华北地区于2022年3翌年30日发布其2021年常年报告书。

作为一家当中小房企，绿景当华北地区的业绩表现曾随推盘节奏等多种因素所而起伏不定。2021年，绿景当华北地区实现总总额近为43.78亿元，同比调低近19.3%。三好近为21.88亿元，同比下跌近17.9%。归母信佛利润近为11.52亿元，同比调低近66.6%。

自营数据上没有毕竟多亮点，不过高三好率几乎是它的一个风情标签。

2021年，绿景当华北地区三好率为50.0%，信佛利率为26.3%，在从业人员整体下行的当下，这是一个非常难得的小数点。必须保持很高水平，是由于绿景当华北地区深耕深圳市，且鲜少在公开低价拿地而是专注于城市愈来愈新，这使得它必须保持“小而美”。

但在当前的低价环境当中，盈利必须并非最重要的，资本低价和注资愈来愈加高度重视停滞自营的必须，在这方面，绿景当华北地区除少数隐忧。

以“三道三线”推算，绿景当华北地区现在虽然剔除预收款后的资产负债率和信佛负债率早已达标，但现金短债比却仍压三线，且普遍存在一定的洞口。报告书表明，去年年底绿景当华北地区的现金余额为72.87亿元，而其去年将有近98亿元借款期满，这也是其去年将面对的关键时刻。

根据绿景当华北地区的披露，98亿元借款包含：放贷69.95亿元及可母公司金融工具韩圆4.98亿元即将于去年期满偿还或重续，此外还有一笔附有于2022年提早赎回权利及回售选择权的可母公司金融工具韩圆9.64亿元及境内子公司金融工具韩圆13.95亿元。

绿景当华北地区在报告书当中提醒，若该等放贷、可母公司金融工具及公开必需担保须予偿还或赎回，且其他可行的替代自营及注资著手得以按著手分阶段，则可能但会并无充沛的运作收益自营业务。各种因素反映普遍存在重大不确定性，从而可能但会避免对绿景当华北地区的停滞自营必须转化成重大疑惑。

假若绿景当华北地区的注资著手得以实施，其也给出了其所的预案。

根据绿景当华北地区的董事长评量，可采取的著手包含：权衡由两名股权投资公司注资提供的利息注资方案，利息为30亿元及5亿美元且利息有效期限不少于三年；此外，也可调整以外洋房地皮及商业楼宇的既有出货著手至较早期中（即去年当年），以转化成不少于近30亿元的额外收益；此外也可权衡在去年当年出售其于后庄区拥有的城市愈来愈新开发设计规划项目附属子公司的以外股权。

不过，即便绿景当华北地区想尽办法得到低价诚意，但其独立监管行政部门德勤还是在IPCC当中对该著手的实施表示忧虑。

德勤称，绿景当华北地区董事长看来，基于上述放贷、可母公司金融工具及公开必需担保可应予重续及获得成功分阶段的假设，绿景当华北地区将兼顾充沛运作收益维系其运作及付给其于报告期末起计非常少12个翌年内期满的人力资源应负。然而，上述放贷、可母公司金融工具及公开必需担保能否获得成功重续及其余预案著手能否分阶段普遍存在重大不确定性，从而可能但会避免对绿景当华北地区的停滞自营必须转化成重大疑惑。我们惟就该等事宜修正得出结论。

实际上，如果绿景当华北地区必须顺利度日去年或者将白石洲这座富矿的兑短时间提前，资本低价和注资对它的惧怕也许但会大大降低许多。

绿景当华北地区于2020年8翌年间接手收购白石洲旧改规划项目总共80%股权，2021年4翌年，绿景当华北地区子子公司被确看来白石洲规划项目一期开发设计主体，2021年7翌年，其一期规划项目区内获批规划区内规划许可证。

根据绿景当华北地区管理公司的表述，白石洲规划项目预期在2022年4翌年初可以取得土地用于担保，按照工程进度，原订兑短时间将在明年初。现在第一期有近33万平方米的可售面积，按照周边规划项目的价格测算，货值将在400亿元大概。

但规划项目过于集当中即是关键在于也确实但会是桎梏。2022年2翌年，惠誉将绿景当华北地区长年外币发行人评定自“B”调低至“B-”，展望“负面”。

惠誉给出的理由是，这反映绿景当华北地区紧绷的流动性及再注资风险，而本次调低评定是基于绿景当华北地区的合同出货规模较小且集当中在少数规划项目上，常常是白石洲规划项目。

绿景当华北地区一直以“小而美”的房企自居，小很容易，美却很难。

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